Deklarera husförsäljning – Avdrag vid försäljning av villa o bostadsrätt

Har du såld en bostad förra året? Då måste du deklarera husförsäljning i år. här förklarar vi hur du gör och vilka regler som gäller.

Så deklarerar du husförsäljningen

När du ska deklarera husförsäljning av privatbostad (småhus, villa, fritidshus och bostadsrätt) är den skattepliktiga vinsten lika med den faktiska vinsten. Det vill säga att man inte tar någon hänsyn till inflation. Skatten brukar man ange till 22% men i praktiken är den 30% i inkomstslaget kapital. Men man kvoterar vinsten till 22/30. Skatten blir då 30% x 22/30 = 22%.

Eventuell förlust ger en skattelindring på endast 15 % av förlusten. Det vill säga halva förlusten får man dra av i inkomstslaget kapital där skatteuttaget är 30 %.

Det är kontraktsdagen och inte tillträdesdagen som avgör när du ska deklarera husförsäljning, och då även obetald del av köpeskillingen. Om den inte är betald i sin helhet kan köpet bli hävt eller att säljaren går med på att sätta ned köpeskillingen (RÅ 1981 Aa 15).

Omkostnadsbelopp vid bostadsförsäljning

Kapitalvinsten är skillnaden mellan försäljningspris (efter avdrag för mäklararvode och andra försäljningskostnader) och omkostnadsbeloppet (anskaffnings- och förbättringsutgifter).

Om fastigheten är köpt före 1952 får man som alternativ anskaffningsutgift använda 150 % av 1952 års taxeringsvärde.

Anskaffningsutgiften är inköpspriset plus stämpelskatt, avgift för inteckningar och andra inköpsutgifter. Dessa minskas med eventuella värdeminskningsavdrag om fastigheten tidigare har redovisats som näringsfastighet. I anskaffningsutgiften ingår även kostnader för pantbrev.

Man kan även få avdrag för försäkringspremie som blivit utbetalad för att täcka eventuella krav för dolda fel i fastigheten.

Förbättringsutgifter för bostaden

Till inköpspriset får man lägga till förbättringsutgifter för de år de sammanlagt varit minst 5 000 kr och kan vara av två slag:

Kostnader för ny-, till- och ombyggnad, som får tas med för hela innehavstiden fr o m 1952.
Kostnader för förbättrande reparationer och underhåll, som bara får tas med om de betalats under försäljningsåret och de föregående fem beskattningsåren. Det är värdet vid försäljningstidpunkten som räknas, varför en viss reducering kan bli aktuell. Om man för fyra år sedan t ex tapetserat för 6 000 kr kanske husets värde vid husförsäljning ökat med bara 3 000 kr, som då får dras av, trots att detta ligger under 5 000 kr. Gränsen 5 000 kr per år gäller alltså den ursprungliga kostnaden och inkluderar ny-, till- och ombyggnad.

Deklarera bostadsrätt

Deklaration av bostadsrätt sker på Skatteverkets K6-blankett. Den lämnar man in i samband med Inkomstdeklaration 1 och det går bra att deklarera på nätet. Om ni är två som ägt sålt bostaden tillsammans måste båda deklarera försäljningen av bostadsrätten.

Deklarera villa, småhus och fritidshus

När du deklarera husförsäljning av småhus, villa eller fritidshus ska du använda K5-blanketten.

Sänk skatten när du deklarerar husförsäljning

Köp färdigt hus

Den som köper ett hus för 1 milj kr och direkt utrustar det med t ex ny köksinredning för 100 000 kr kan bli tvingad att räkna ned de 100 000 kronorna när man säljer huset i framtiden. Köksutrustningen är kanske bara värd 50 000 kr vid husförsäljning, och anskaffningsutgiften är då bara 1 050 000 kr.

Den som däremot köper ett likadant hus för 1,1 milj kr, inklusive denna nya köksinredning ska inte ta hänsyn till någon värdeminskning när man säljer huset så småningom. Skattemässigt sett är det alltså bättre om säljaren bekostar renoveringen och att priset i stället höjs med samma belopp.

Sälj för att rädda avdrag

Förbättrande reparationer kan man dra av bara om fastigheten blir såld senast fem år efter reparationen. För att rädda detta avdrag kan den som haft stora reparationskostnader sälja innan det gått fem år. Exempelvis till någon närstående. Skatten för den som reparerat för 100 000 kr blir då totalt 20 000 kr lägre. Kalkylen förutsätter att det är stora belopp eftersom det också blir kostnad för stämpelskatt (lagfartsavgift).

Vad räknas som förbättring?

Byggnadsritningar, bygglov, RÅ 1986 ref 152, heltäckande matta, KRS 1803, 5891/1980.
Reparationerna måste man betala innan fastigheten blir såld, RÅ 1985 Aa 223, KRG 22/12 2003, 484-2003.

Beviskrav för förbättringskostnader

Kraven på avdrag för gamla utgifter, exempelvis om- och tillbyggnader, kan vara något lägre än för förbättringsutgifter under de senaste fem åren. Det kan räcka med exempelvis beviljade byggnadskreditiv, lånehandlingar, prislistor, bygglovshandlingar eller bilder på bygget.

§ Man kan du uppskatta kostnaderna, RÅ 2002 ref 73.

Kapitalförlust vid bostadsförsäljning

Om det blir förlust ska man ta upp hälften som en minuspost under inkomst av kapital.

När man räknar fram förlusten får man beräkna omkostnadsbeloppet enligt beskrivningen ovan. Om förlusten – inklusive övriga inkomster och utgifter i inkomstslaget kapital – leder till ett kapitalunderskott på mer än 100 000 kr reduceras den del av underskottet som överstiger 100 000 kr med 30 %. Det betyder en skattelindring i den delen på endast 10,5 % (70/100 × 30/100).

Råd för deklarera husförsäljning vid bodelning, arv, gåva och delförsäljning

Sänkt skatt med bodelning

Om förlusten är mycket stor kan två problem inträffa som minskar avdragseffekten. Exempelvis underskottet blir större än 100 000 kr eller skattereduktionen är större än inkomstskatten och fastighetsavgiften tillsammans.

Om en make som ensam äger en bostad ser att något av detta kan inträffa är det fördelaktigt att halva fastigheten bodelas över till andra maken före husförsäljning. Se vidare bodelning.

Ladda ner en gratis mall för bodelningsavtal.

Deklarera husförsäljning vid arv och gåva

Den som ärvt eller fått en fastighet eller bostadsrätt i gåva ska beräkna vinsten efter givarens eller arvlåtarens inköpspris, förbättringsutgifter och inköpsår.

Deklarera husförsäljning vid delförsäljning

Även när man säljer en del av en fastighet, t ex en del av tomten, ska du fastställa vinsten. Anskaffningsutgiften beräknar man då med ledning av inköpskostnaden för hela fastigheten.

Om det enbart är en tomt, brukar man fördela inköpskostnaden med ledning av tomternas storlek. Om det finns en byggnad på den tomt, som det ska säljas en del av, måste anskaffningsutgiften fördelas mellan byggnaden och tomten som ska säljas på ett av följande sätt:

Marknadsvärdet Värdet på fastigheten blir bestämt då med ledning av marknadsvärdena vid husförsäljning enligt detta exempel: Tomtmark säljer man för 300 000 kr från en fastighet som blir värderad till 900 000 kr. I så fall får en tredjedel av fastighetens totala inköpsvärde räknas som inköpsvärde när skatten på tomtaffären ska beräknas.
Taxeringsvärdet Dagens marknads värde på hela fastigheten kan också beräknas med ledning av taxeringsvärdena för byggnad och mark. Antingen när fastigheten köptes eller när den säljs. Anskaffningsvärdet fördelas då mellan byggnad och tomt i samma proportioner som taxeringsvärdet. Ett dagsvärde för hela fastigheten kan först räknas fram genom att årets taxeringsvärde på den del som inte säljs multipliceras med 1,33 för att ge marknadsvärdet. Till detta läggs sedan priset på den fastighet som sålts. Det beräknade inköpspriset på den sålda tomten dras av från inköpspriset när resten av fastigheten senare säljs (RÅ 1986 ref 110).

Inbyte av lägenhet

Vid många fastighetsaffärer får säljaren överta köparens hyreslägenhet mot att man sätter ned ersättningen. Säljaren får en lägre skatt och samtidigt en hyresrätt. För köparen är det ett sätt att få ned priset på villan och på ett lagligt sätt indirekt få betalt för sin hyresrätt.

Värdet av hyresrätten lägger man inte till vid vinstberäkningen. Däremot måste hyresrättens värde bli beaktad om säljaren redovisar förlust av husförsäljning. Säljaren anser man nämligen inte ha gjort någon verklig förlust till den del det svarar mot värdet av hyresrätten. Se råd under hyreslägenhet.

Fastighetsreglering

Upplåtelse av nyttjanderätt för all framtid och viss överlåtelse av mark mm vid fastighetsreglering eller klyvning blir beskattad enligt reglerna ovan. I de fallen finns dock ett minimiavdrag på 5 000 kr, vilket gör att man kan göra en sådan överlåtelse för 5 000 kr per år skattefritt.

Skjut upp skatten när du deklarerar husförsäljningen

Utnyttja registreringen

Vid fastighetsreglering avgör man beskattningen av tidpunkten för registreringen. HFD 2012 ref 10. Det innebär också att det går utnyttja på så sätt att ansökan och handläggningen av ärendet förskjutas på så sätt att det passar även skattemässigt.