Flerfamiljshus som ägs gemensamt eller genom handelsbolag av de boende kallas andelslägenhet eller andelshus. Som andelsägare äger du alltså inte själva lägenheten utan en andel i fastigheten, till skillnad från exempelvis ägarlägenheter, då var och äger sin del av fastigheten respektive bostadsrätter, då fastigheten ägs av en förening i vilken man är medlem och har en nyttjanderätt.
Andelsägaren beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet för sin del av andelslägenheten:
- Värdet av boendet tas upp som inkomst (bostadsförmån). Bostadsförmånen beräknas med ledning av hyresnivån på orten.
- Från förmånsvärdet dras drifts-, reparations- och underhållskostnader samt även räntorna för fastigheten samt värdeminskningsavdrag.
- Underskott kan dras av i inkomstslaget kapital med 70 %, för den del som räknas som privatbostad, och i övrigt i näringsverksamhet.
Begränsat reparationsavdrag för andelslägenheter
Avdragsrätten för reparationer och underhåll är begränsad till 10 % av fastighetens taxeringsvärde. Resten dras av genom årliga värdeminskningsavdrag. Denna begränsning av avdragsrätten tillämpas om fastigheten ägs av tre eller flera personer och har lägenheter för minst tre delägare.
Förbättringskostnad samt ny-, till- och ombyggnader som hyresgäst betalat i andelslägenhet får bara skrivas av med 2 % per år. Ägaren ska ta upp värdet av förbättringen när hyresavtalet upphör. Se privatbostadsfastighetsförsäljning, näringsfastighet.
Försäljning
Om fastighetsandelen säljs tillämpas reglerna för näringsfastighet. Av vinsten är 90 % skattepliktig och tas upp som inkomst av kapital, vilket ger 27 % i skatt. Värdeminskningsavdrag och avdrag för värdeförbättrande reparationer som tidigare medgetts ska däremot beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet. Se näringsfastighet. Underskott av verksamheten samma år får dras av mot kapitalvinsten.
Samma sak blir det för den som äger en andelslägenhet genom handelsbolag. Då äger bolaget fastigheten och lägenhetsägaren en andel i bolaget.
Andelslägenheter kan inte användas som ersättningsbostad för att få uppskov med kapitalvinsten när man har sålt en villa eller en bostadsrätt. Om man däremot flyttar till en andelslägenhet inom EES-området kan det bli uppskov efter en försäljning av en villa eller en bostadsrätt i Sverige. Se även ägarlägenhet.
Råd för andelslägenhet
Skattefri försäljning
Regeln om att företag kan sälja onoterade aktier, näringsbetingade aktier, skattefritt kan också användas för att sälja en fastighet eller en andelslägenhet skattefritt. Fastigheten måste då ägas av ett bolag, som i sin tur ägs av ett annat bolag, som skattefritt kan sälja aktierna i fastighetsbolaget.
Men det finns en stoppregel som innebär att ägarens egen bostad, villa eller bostadsrätt måste ha ägts minst tre år, för att inte bolaget ska träffas av skatt som om företaget sålt bostaden för marknadspris. Se privatbostadsfastighet, ägarskifte och skalbolag.
Ombildning av andelslägenhet
Om ägarna av andelslägenheter i en fastighet säljer sina lägenheter till en gemensam bostadsrättsförening blir det normalt ingen skatt. Fastigheten säljs då till föreningen för ett pris som inte medför någon skatt för säljaren och i gengäld får säljaren en andel i föreningen.
