Småhus och tomtmark för småhus är antingen privatbostadsfastighet eller näringsfastighet. En bostadsrätt är antingen privatbostad eller tillgång i näringsverksamhet. Uppdelningen har betydelse för skatten på bl a hyresinkomster och kapitalvinst.

ÄR DET EN PRIVATBOSTAD?

Ja, om …

… det är ett småhus eller bostadsrätt som används till övervägande del av ägaren eller närstående för permanentboende eller som fritidshus, och
… det är ett småhus som är inrättat till bostad åt två familjer och används till väsentlig del eller är avsett att användas av ägaren eller närstående för permanent boende eller som fritidsbostad, och

… det är ett småhus på lantbruksenhet som är inrättat som bostad åt högst två familjer.

privatbostadsfastighet hus villa gul sverige

Men observera:

… om bostaden hyrs ut eller har varit uthyrd till utomstående.
… om bostaden ägs av dödsbo.
… om bostaden överlåtits under året.

Privat- eller näringsfastighet?

Småhus (villa, fritidshus) eller bostadsrätt som till övervägande del (minst halva bostaden) används eller är avsedd att användas för permanent- eller fritids- boende av ägaren eller någon honom närstående räknas som privatbostad.

För en tvåfamiljsvilla går gränsen vid ca 40 % av fastighetens totala yta. Övriga fastigheter kallas näringsfastigheter.

Om en fritidsbostad (villa eller bostadsrätt) hyrs ut till någon som inte är närstående blir det näringsfastighet, se dock nedan, tröghetsregeln. Om den används både som privatbostad och i näringsverksamhet ser man till vad den till övervägande del används till.

Om exempelvis en enfamiljsvilla till mer än hälften används privat räknas hela fastigheten som privatbostadsfastighet. Däremot blir det näringsfastighet om den utnyttjas för annat ändamål eller om den ägs till 50 % eller mer av en juridisk person (aktiebolag, handelsbolag).

§ Uthyrd fritidsstuga under 50 veckor av året var ändå privatbostad, RÅ 1998 not 38.

Det är förhållandet i slutet av varje kalenderår som avgör om en fastighet är privatbostads- eller näringsfastighet och om en bostadsrätt är privatbostad eller inte. Om fastigheten eller bostadsrätten sålts under året är det förhållandet på försäljningsdagen som avgör om kapitalvinstreglerna för privatbostadsfastighet eller näringsfastighet ska användas.

Tröghetsregel Det går att behålla bostaden som privatbostad ytterligare en tid efter det att den varit egen bostad. En tröghetsregel säger nämligen att en privatbostad inte blir näringsfastighet förrän den vid utgången av andra kalenderåret efter avflyttningsåret använts till annat än permanentbostad eller fritidshus. Tröghetsregeln gäller även tomtmark. Se vidare råd under tomt.

Det kan vara en privatbostadsfastighet även om man inte har bosatt sig på fastigheten. Det räcker om man kan visa att man har tänkt bosätta sig på fastigheten.

Råd för privatbostad

Tröghetsregeln ger möjligheter
Tröghetsregeln gör att man kan flytta från en privatbostad, hyra ut den i upp till 35 månader och först därefter sälja den – och ändå beskattas efter kapitalvinstreglerna för privatbostadsfastighet, som är betydligt mer fördelaktiga än för näringsfastighet. Om en villa hyrs ut i januari år 1 är den privatbostadsfastighet t o m år 3. Den kan även fortsättningsvis betraktas som privatbostad om man avser att flytta dit någon gång i framtiden.

Fastigheten kan även i dessa fall förbli privatbostad, även om tidsgränsen passerats:
• Fastigheten hyrs ut därför att ägaren arbetar på annan ort och ämnar flytta tillbaka.
• Fastigheten hyrs ut därför att ägaren är sjuk och inte kan bo i den.

Småhus på lantbruk Boningshus som tillhör en jordbruksfastighet räknas som privatbostadsfastighet när detta är bostad åt högst två familjer. Även ett sådant boningshus beskattas som småhus, både vid årliga inkomstbeskattningen och vid försäljning. Även här krävs att boningshuset är avsett för ägarens eller närståendes privata boende. Byggnad på lantbruksenhet anses som småhus även om den innehåller fler än två lägenheter. Däremot kan sådan byggnad inte räknas som privatbostadsfastighet.

Avskattning Det blir ingen kapitalvinstskatt om en fastighet överlåts genom gåva, bodelning eller arv. Däremot kan det bli konsekvenser på inkomstskatten om fastigheten har varit lager- eller näringsfastighet och hos den nye ägaren blir privatbostadsfastighet.

Om en näringsfastighet övergår till att bli privatbostadsfastighet ska ägaren ta upp tidigare avdrag för värdeminskning och förbättrande reparationer under beskattningsåret och de närmaste fem åren före övergången.

Råd för privatbostadsfastighet

Vänta med omklassificering
Den som gör stora reparationer på en näringsfastighet bör med tanke på återföringsreglerna behålla fastigheten som näringsfastighet i minst fem år innan fastigheten börjar användas på ett sådant sätt att den kan betecknas som privatbostad. Om den då säljs blir de fördelaktigare reglerna tillämpliga och förbättrande reparationer blir inte beskattade.

Avskattning ska alltså ske om en fastighet byter ägare och därmed ändrar skattemässig karaktär genom arv, testamente, bodelning eller gåva. Om det är en lagerfastighet sker sådan avskattning enbart vid arv, testamente eller bodelning med anledning av makes död.

Det finns även en regel för den motsatta situationen – om fastigheten ändrar karaktär från privatbostad till näringsfastighet. Ägaren har då valfrihet att skatta av privatbostaden till marknadsvärdet. Den får då en högre anskaffningsutgift. Detta påverkar i sin tur den vinst eller förlust som vid en senare försäljning ska redovisas i inkomstslaget näringsverksamhet.

Uthyrning Uthyrningsinkomst av en privatbostad är normalt skattepliktig i inkomstslaget kapital. Skatten på uthyrning blir i allmänhet lägre för en privatbostad än för en näringsfastighet. Men för fritidshus kan det i vissa fall vara mest fördelaktigt om huset betraktas som näringsfastighet. Se tips under uthyrning. Se även fåmansföretag.

Skogsinkomst Inkomst från skogsavverkning och bärodling på privatbostadsfastighet beskattas som inkomst av kapital och deklareras på samma sätt som uthyrningsinkomst, inklusive schablonavdrag. Se Snabbfakta.

Ränteutgifter Alla utgiftsräntor dras av i inkomstslaget kapital.

Utlandsfastigheter Fastigheter i utlandet räknas som privatbostäder på samma sätt som fastigheter i Sverige. Läs mer om detta under utlandsfastigheter.