Försäljning av villa, fritidshus och bostadsrätt

Vid husförsäljning av privatbostad (villa, fritidshus och bostadsrätt) är den skattepliktiga vinsten lika med den faktiska vinsten. Det vill säga någon hänsyn till inflation tas inte. Skatten är 22 % av vinsten. Medan eventuell förlust ger en skattelindring på endast 15 % av förlusten. Det vill säga halva förlusten får dras av i inkomstslaget kapital där skatteuttaget är 30 %.

Det är kontraktsdagen och inte tillträdesdagen som avgör när försäljningen av huset ska deklareras, och då även obetald del av köpeskillingen. Om den inte betalas i sin helhet kan köpet hävas eller att säljaren går med på att sätta ned köpeskillingen (RÅ 1981 Aa 15).

husförsäljningOmkostnadsbelopp Kapitalvinsten är skillnaden mellan försäljningspris (efter avdrag för mäklararvode och andra försäljningskostnader) och omkostnadsbeloppet (anskaffnings- och förbättringsutgifter).

Om fastigheten köpts före 1952 får som alternativ anskaffningsutgift användas 150 % av 1952 års taxeringsvärde.

Anskaffningsutgiften är inköpspriset plus stämpelskatt, avgift för inteckningar och andra inköpsutgifter. Dessa minskas med eventuella värdeminskningsavdrag om fastigheten tidigare har redovisats som näringsfastighet.

Avdrag medges även för försäkringspremie som betalats för att täcka eventuella krav för dolda fel i fastigheten.

 

Förbättringsutgifter

Till inköpspriset får läggas förbättringsutgifter för de år de sammanlagt varit minst 5 000 kr och kan vara av två slag:

  1. Kostnader för ny-, till- och ombyggnad, som får tas med för hela innehavstiden fr o m 1952.
  2. Kostnader för förbättrande reparationer och underhåll, som bara får tas med om de betalats under försäljningsåret och de föregående fem beskattningsåren. Det är värdet vid försäljningstidpunkten som räknas, varför en viss reducering kan bli aktuell. Om man för fyra år sedan t ex tapetserat för 6 000 kr kanske husets värde vid husförsäljning ökat med bara 3 000 kr, som då får dras av, trots att detta ligger under 5 000 kr. Gränsen 5 000 kr per år gäller alltså den ursprungliga kostnaden och inkluderar ny-, till- och ombyggnad.

Sänk skatten vid försäljning av bostad

Köp färdigt hus

Den som köper ett hus för 1 milj kr och direkt utrustar det med t ex ny köksinredning för 100 000 kr kan tvingas räkna ned de 100 000 kronorna när huset i framtiden ska säljas. Köksutrustningen är kanske bara värd 50 000 kr vid husförsäljning, och anskaffningsutgiften är då bara 1 050 000 kr.

Den som däremot köper ett likadant hus för 1,1 milj kr, inklusive denna nya köksinredning ska inte ta hänsyn till någon värdeminskning när huset så småningom säljs. Skattemässigt sett är det alltså bättre om säljaren bekostar renoveringen och att priset i stället höjs med samma belopp.

Sälj för att rädda avdrag

Förbättrande reparationer kan dras av bara om fastigheten säljs senast fem år efter reparationen. För att rädda detta avdrag kan den som haft stora reparationskostnader sälja innan det gått fem år. Exempelvis till någon närstående. Skatten för den som reparerat för 100 000 kr blir då totalt 20 000 kr lägre. Kalkylen förutsätter att det är stora belopp eftersom det också blir kostnad för stämpelskatt (lagfartsavgift).

Vad räknas som förbättring?

§ Byggnadsritningar, bygglov, RÅ 1986 ref 152, heltäckande matta, KRS 1803, 5891/1980. § Reparationerna måste betalas innan fastigheten säljs, RÅ 1985 Aa 223, KRG 22/12 2003, 484-2003.

Beviskrav för förbättringskostnader

Kraven på avdrag för gamla utgifter, exempelvis om- och tillbyggnader, kan vara något lägre än för förbättringsutgifter under de senaste fem åren. Det kan räcka med exempelvis beviljade byggnadskreditiv, lånehandlingar, prislistor, bygglovshandlingar eller bilder på bygget.

§ Kostnaderna kan då få uppskattas, RÅ 2002 ref 73.

Kapitalförlust

Om det blir förlust ska hälften tas upp som en minuspost under inkomst av kapital. När förlusten räknas fram får omkostnadsbeloppet beräknas enligt beskrivningen ovan.

När förlusten räknas fram får omkostnadsbeloppet beräknas enligt beskrivningen ovan. Om förlusten – inklusive övriga inkomster och utgifter i inkomstslaget kapital – leder till ett kapitalunderskott på mer än 100 000 kr reduceras den del av underskottet som överstiger 100 000 kr med 30 %. Det betyder en skattelindring i den delen på endast 10,5 % (70/100 × 30/100).

Råd för försäljning av bostad vid bodelning, arv, gåva och delförsäljning

Sänkt skatt med bodelning

Om förlusten är mycket stor kan två problem inträffa som minskar avdragseffekten. Exempelvis underskottet blir större än 100 000 kr eller skattereduktionen är större än inkomstskatten och fastighetsavgiften tillsammans.

Om en make som ensam äger en bostad ser att något av detta kan inträffa är det fördelaktigt att halva fastigheten bodelas över till andra maken före husförsäljning. Se vidare bodelning.

Ladda ner en gratis mall för bodelningsavtal.

Arv och gåva

Den som ärvt eller fått en fastighet eller bostadsrätt i gåva ska beräkna vinsten efter givarens eller arvlåtarens inköpspris, förbättringsutgifter och inköpsår.

Delförsäljning

Även när en del av en fastighet, t ex en del av tomten, säljs ska vinsten fastställas. Anskaffningsutgiften beräknas då med ledning av inköpskostnaden för hela fastigheten.

Om det enbart är en tomt, brukar inköpskostnaden fördelas med ledning av tomternas storlek. Om det finns en byggnad på den tomt, som det ska säljas en del av, måste anskaffningsutgiften fördelas mellan byggnaden och tomten som ska säljas på ett av följande sätt:

  1. Marknadsvärdet Värdet på fastigheten bestäms då med ledning av marknadsvärdena vid husförsäljning enligt detta exempel: Tomtmark säljs för 300 000 kr från en fastighet som värderas till 900 000 kr. I så fall får en tredjedel av fastighetens totala inköpsvärde räknas som inköpsvärde när skatten på tomtaffären ska beräknas.
  2. Taxeringsvärdet Dagens marknads värde på hela fastigheten kan också beräknas med ledning av taxeringsvärdena för byggnad och mark. Antingen när fastigheten köptes eller när den säljs. Anskaffningsvärdet fördelas då mellan byggnad och tomt i samma proportioner som taxeringsvärdet. Ett dagsvärde för hela fastigheten kan först räknas fram genom att årets taxeringsvärde på den del som inte säljs multipliceras med 1,33 för att ge marknadsvärdet. Till detta läggs sedan priset på den fastighet som sålts. Det beräknade inköpspriset på den sålda tomten dras av från inköpspriset när resten av fastigheten senare säljs (RÅ 1986 ref 110).

Inbyte av lägenhet

Vid många fastighetsaffärer får säljaren överta köparens hyreslägenhet mot att ersättningen sätts ned. Säljaren får en lägre skatt och samtidigt en hyresrätt. För köparen är det ett sätt att få ned priset på villan och på ett lagligt sätt indirekt få betalt för sin hyresrätt.

Värdet av hyresrätten läggs inte till vid vinstberäkningen. Däremot måste hyresrättens värde beaktas om säljaren redovisar förlust av husförsäljning. Säljaren anses nämligen inte ha gjort någon verklig förlust till den del det svarar mot värdet av hyresrätten. Se råd under hyreslägenhet.

Fastighetsreglering Upplåtelse av nyttjanderätt för all framtid och viss överlåtelse av mark mm vid fastighetsreglering eller klyvning beskattas enligt reglerna ovan. I de fallen finns dock ett minimiavdrag på 5 000 kr, vilket gör att sådan överlåtelse för 5 000 kr per år kan göras skattefritt.

Råd för att skjuta upp skatten vid husförsäljning

Utnyttja registreringen

Vid fastighetsreglering avgörs beskattningen av tidpunkten för registreringen. HFD 2012 ref 10. Det innebär också att det går utnyttja på så sätt att ansökan och handläggningen av ärendet förskjutas på så sätt att det passar även skattemässigt.

Checklistor för villa och lägenhet

Här är en gratis checklista att använda vid köp av villa

Här är en gratis checklista att använda vid flytt från hus eller lägenhet

Gratis avtalsmallar

Ladda ner en gratis mall för ansökan om lagfart