Bostadsrätt är en nyttjanderätt till en lägenhet eller lokal i en fastighet ägd av en bostadsrättsförening (privatbostadsföretag). Om den ägs av en privatperson blir det skattemässigt sett en privatbostadsrätt, i annat fall näringsbostadsrätt.

För både medlemmen och föreningen har det även betydelse om det är en äkta eller oäkta bostadsrättsförening, där kravet är att minst 60 % ska vara bostäder och ägda av privatpersoner för att det ska räknas som en äkta förening. Bruksvärdeshyran för bostäderna och i övrigt marknadshyran används för beräkningen. För nyproducerade fastigheter finns en regel som innebär att föreningen ses som en äkta förening, även om den inte hunnit uppfylla kravet.

Stockholm bostadsrätt avdrag skatt

Stockholm bostadsrätt

§ Fördelning efter verkliga värden, RÅ 2008 ref 5, äkta förening efter avskiljande av lokaldelen genom tredimen­sionell fastighetsbildning, RÅ 2006 ref 80, förhållandet vid årets början avgör om det är en äkta eller oäkta för­ening, RÅ 2000 ref 59, RÅ 2001 ref 74, vid ombildning av hyresrätter anses bostadsrätterna som oäkta om de säljs under samma år, RÅ 2000 ref 59, ingen uttagsbeskattning vid övergång från oäkta till äkta förening, RÅ 2008 ref 65, betydelsen av att föreningen har andra tillgångar, exem­pelvis fordran, HFD nr 605­13.

Oäkta bostadsrättsföreningar

Oäkta bostadsrättsföreningar är fullt ut skattskyldiga. Se näringsfastighet. Vinstbeskattningen av en sådan andel är 30 %. Skatteeffekten vid förlust är 21 % att jämföra med 15 % för äkta föreningar. För oäkta föreningar finns en lättnadsregel som innebär att det effektiva skatteuttaget i praktiken blir lägre än 30 %. Förlust kan kvittas fullt ut mot aktievinster. Uppskov medges inte för kapitalvinst vid försäljning av sådan andel och heller inte som ersättningbostad från vinst från en tidigare bostad.

Om föreningen inte tar marknadshyra av medlemmen, blir skillnaden en skattepliktig inkomst både för medlemmen och för föreningen. Eftersom lättnadsregeln får användas blir det oftast inte någon skatt på förmånsvärdet.

Äkta bostadsrättsföreningar är skattebefriade med undantag för den kommunala fastighetsavgiften. Föreningens räntekostnader är inte avdragsgilla, men medlemmarna kan dock genom större egna kapitalinsatser, exempelvis genom egen upplåning, få avdrag för räntorna och i gengäld lägre hyra. Många nybildade föreningar har låtit medlemmarna själva bestämma insatsens storlek. I äldre föreningar kan medlemmarna gemensamt besluta om en sådan ändring av föreningen. En äkta förening (RÅ 2010 ref 116) är skattebefriad för ränta på medel som hör till fastigheten eller som uppkommit genom tillfälliga likviditetsöverskott. Föreningen kan begära omprövning för tidigare år. Även ränteswappar och andra räntepapper kan tillhöra fastigheten, HFD 2013-06-20, nr 4280-12, HFD nr 1702-13.

Råd för bostadsrätt

Dra räntorna på rätt sätt

Om en bostadsrättsförening tar lån och delar upp räntan på bostadsrättsinnehavarna är det föreningen och inte de som betalat räntan som gör ränteavdrag. Ofta kan avdraget då inte utnyttjas. För att räntan ska vara avdragsgill för medlemmen, måste själva lånet ligga hos medlemmen och inte i föreningen. Däremot kan bostadsrätten användas som säkerhet för lånet.

Byt ut hyran mot räntor

Oftast är bostadsrättsföreningens egna kapital inte individuellt anpassat till medlemmarna. Hyran bestäms av andelstalen, som i sin tur oftast styrs av lägenhetens storlek. Föreningens ränteutgifter blir därför en del av hyran och kan inte dras av som ränteutgift av bostadsrättsägarna. Alternativt skulle medlemmen själv kunna ta upp ett lån som lånades ut räntefritt till föreningen, mot att hyran sänks. Det krävs dock att föreningen ändrar stadgar mm så att hyran också relateras direkt till vad var och en har satt in som insatskapital.

För en äkta bostadsrätt och privatpersoner gäller följande:

1. Vid uthyrning

Inkomsten deklareras i inkomstslaget kapital. Se vidare uthyrning.

2. Vid försäljning

Reglerna är likartade med vad som gäller småhus, som beskrivs under privatbostadsfastighet – försäljning. Vinstskatten är 22 % och avdragseffekten vid förlust är 15 %. Skatteverket har lämnat ett förslag till förenklade regler. Se Snabbfakta.

Överlåtelsen anses ha skett den dag då både säljare och köpare har undertecknat köpekontraktet. En medlem kan även avsäga sig bostadsrätten, och anses då såld för 0 kr och ger rätt till förlustavdrag. Den anses också såld om föreningen går konkurs eller träder i likvidation.

Vinsten eller förlusten räknas ut så här:

  • Plus: Försäljningspris, inklusive lägenhetsutrustning som t ex tvättmaskin.
  • Minus: Reparationsfond. Bostadsrättens andel av inre reparationsfond vid försäljningen.
  • Minus: Mäklararvode och andra försäljningsutgifter.
  • Minus: Anskaffningsutgift, inklusive lägenhetsutrustning och avgifter till föreningen vid köpet, däremot inte inre reparationsfond.
  • Minus: Förbättringsutgifter, t ex tillbyggnad och nybyggnad, för de år de sammanlagt överstiger 5 000 kr för de senaste fem åren före försäljningen och som medfört att den är i ett bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet.
  • Minus: Kapitaltillskott, som betalats fr o m 1974 (bostadsrättens andel av de amorteringar som föreningen gjort). Avdragsgillt bara de år då föreningens hela kapitaltillskott är större
    än 3 000 kr multiplicerat med antalet lägenheter. Hit räknas också lån som tas upp av föreningen för förbättringskostnader, minst 3 000 kr per medlem. Det krävs inte att kapitaltillskottet debiteras ut separat på medlemmarna.§ Återbetald avgift är skattefri, RÅ 1987:224, ersättning för avflyttning ej avdragsgill, RÅ 1998 not 55, options­avtal ej bindande avtal och anses inte som försäljning, RÅ 2010 ref 48, jfr NJA 1992 s. 66 där avtalet ansetts gällande.Om den ene av två sammanboende makar eller sambor står som ägare till en bostadsrätt kan den andre i vissa fall anses ha dold äganderätt.Att köpa en bostadsrätt till marknadspris och därefter sälja den till barnen för underpris medför inte någon avdragsgill förlust. Se blandat fång.3. Vid ombildning Hyresgäster kan bilda en egen bostadsförening och därefter köpa fastigheten. Det krävs att minst två tredjedelar av antalet hyresgäster går med och förklarar sig intresserade av att ombilda till bostadsrätt (SFS 1982:352). En sådan förening har förköpsrätt när fastigheten byter ägare. Anmälan om att en sådan förening har bildats görs till tingsrätten.

Varning för bostadsrätt

Vänta med försäljningen

Det år en fastighet övertas och ombildas till bostadsrättsförening är föreningen en oäkta förening, eftersom bedömningen grundas på ingången av året. Föreningen kan därför bli äkta först året därefter. Det finns därför skäl att vänta med försäljningen, för att få en bättre skattesituation för både säljare och köpare, RÅ 2000 ref 59.

4. Från bostadsrätt till äganderätt

Medlemmarna i en bostadsrättsförening kan köpa ut fastigheten för att i stället äga den direkt. Det kan vara ett alternativ för exempelvis föreningar med radhus eller fjällstugor. Medlemmen överlåter då först bostadsrätten till föreningen och därefter skiftas fastigheten ut till medlemmarna.

Kapitalvinsten beräknas då enligt detta exempel: Ett bostadsrättsradhus har köpts för 100 000 kr. När bostadsrättsföreningens radhus görs om till äganderätt kan föreningen exempelvis föreslå att bostadsrätterna ska lösas in för beräknade marknadsvärden, exempelvis 400 000 kr. Skatten blir då 22 % på 300 000 kr, alltså 66 000 kr. Därefter kan föreningen antingen sälja radhusen till medlemmarna eller skifta ut radhusen vid upplösning av föreningen. Om radhusen köps tillbaka kan medlemmarna begära uppskov med kapitalvinsten. Se uppskov.

Som föreningens anskaffningskostnad får räknas – förutom anskaffningskostnaden för byggnaden jämte mark – den del av ersättningen för bostadsrätten som överstiger bostadsrättsinnehavarens insats och senare kapitaltillskott, RÅ 1970 not 1590, HFD 2010 ref 75.

§ Om föreningen har kapital över när den upplöses beskattas överskottet som kapitalinkomst när det delas ut till medlemmarna, RÅ 2010 ref 75. Se även SKVs styrsig­ nal, 2010­11­03,131 627912­10/111.

5. Från oäkta till äkta bostadsrättsförening

En oäkta förening innebär vissa nackdelar för medlemmarna, exempelvis att uppskov med vinsten inte kan medges. Oftast har föreningen lokaler i sådan omfattning att gränsen för bostäder underskrids. Alternativet kan vara att överlåta lokaldelen till en särskild förening, ekonomisk förening, som ägs av medlemmarna. Lokaldelen kan, exempelvis efter en ny fastighetsbildning, överlåtas för bokfört värde till den nybildade föreningen utan att det blir någon skatt.

§ Omvandling till äkta förening, RÅ 2006 ref 80, RÅ 2003 ref 61, RÅ 1990 ref 116.

6. Som näringsverksamhet

En bostadsrätt, som inte är privatbostadsrätt, är näringsbostadsrätt. Vid vinst eller förlust ska den redovisas i inkomstslaget kapital om den ägs av en privatperson. Vinsten tas upp till 90 % och förlusten dras av med 63 %. Uppskov kan inte medges. Kostna-derna, exempelvis räntekostnader för bostadsrätten, dras däremot av i näringsverksamhet.
Om den ägs av en juridisk person beskattas den i näringsverksamhet.

Läs under hyreslägenhet om byte av bostadsrätt mot hyresrätt

Råd för bostadsrätt

Optionsavtal ger skattekredit

Genom ett optionsavtal, där säljaren har rätt att sälja till en viss köpare, kan försäljningen och därmed skatten flyttas framåt i tiden. Parterna får dock inte binda upp varandra. Optionsavtal är möjligt att träffa på lös egendom, däremot inte för fastigheter. Ett alternativ för fastigheter är att parterna träffar ett optionsavtal på aktier i ett bolag, som ska innehålla fastigheten som ska överlåtas. Istället för att utlösa optionen kan parterna komma överens om att föra över fastigheten antingen direkt eller genom transportköp (RÅ 2010 ref 48).

Avgörande tidpunkter

Om en bostadsrättsförening är äkta eller oäkta har betydelse i följande situationer; Försäljning av andel Det är tillräckligt att föreningen bedöms som äkta om föreningen är äkta vid avyttringstidpunkten för att det ska bli innebär 22 % i vinstskatt, som för andel i en äkta förening.
Rätt till uppskov Föreningen måste vara äkta om en bostadsrätt ska kunna vara ersättningsbostad för rätt till uppskov. Undantag görs dock för föreningar med nyproducerade fastigheter. RÅ 2001 ref 74, SKV 2007-06-19, dnr 131 378665- 07/111.

Uttagsbeskattning

I vissa fall förvärvar föreningen fastigheten genom att förvärva först ett bolag som äger fastigheten varefter föreningen övertar fastigheten genom underprisöverlåtelse, oftast bokfört värde. Sådan överlåtelse kan ske utan beskattning för bolaget, förutsatt att föreningen inte är äkta vilket den kan bli först när den har blivit ägare till en fastighet. Det blir heller inte uttagsbeskattning då föreningen övergår från oäkta till äkta förening.(RÅ 2003 ref 61, RÅ 2008 ref 65). Hur paketering av fastighet kan se ut framgår av Skatterättsnämndens besked, 12 december 2011, dnr 104-11/D och HFD 2013-06-18, mål nr 806-13.

Beskattningen av föreningen

Äkta bostadsrättsföreningar till skillnad från oäkta föreningar beskattas inte för avkastningen av fastigheten, inklusive ränteinkomster, som hör till förvaltningen. Frågan om den är äkta eller inte avgörs i det avseendet med ledning av förhållandena vid utgången av beskattningsåret.

Läs fler råd och tips och bostadsrätter, hyresrätter och småhus

Så sänker du skatten vid försäljning av hus

Lagfartsansökan – Gratis mall för ansökan om lagfart

Så mycket betalar du i stämpelskatt

Checklista inför husköpet