En fastighet är antingen privatbostadsfastighet eller näringsfastighet. Fastighet som inte är privatbostadsfastighet är därför näringsfastighet. Läs om gränsdragningen under privatbostadsfastighet.
Till näringsfastighet räknas exempelvis jordbruk, hyreshus, industrifastigheter samt också småhus som hyrs ut eller används för näringsverksamhet. En bostad som används i enskild näringsverksamhet kallas här näringsbostadsrätt.
Inkomstbeskattning
Näringsfastighet beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet. Hyran tas då upp som inkomst och samtliga kostnader för fastigheten dras av, även värdeminskning.
överskott beskattas enligt den vanliga skatteskalan. Dessutom blir det löneskatt (passiv näringsverksamhet) eller egenavgifter (aktiv näringsverksamhet).
Om ägaren även har annan näringsverksamhet kommer fastigheten därigenom att ingå i en gemensam näringsverksamhet. Underskott på fastigheten kvittas då mot den övriga verksamheten och nettot redovisas som näringsverksamhet. Underskott kan dock sparas och kvittas mot överskott av fastigheten ett senare år. Se även underskottsavdrag.
Råd för näringsfastighet
Dela betalningsansvaret
Om en näringsfastighet ger ett underskott, som inte kan utnyttjas, kan två makar se till så att bara den ena maken står som ägare till fastigheten. Båda är däremot betalningsansvariga för fastighetslånen. Maken som inte äger fastigheten kan sedan betala den del av låneräntan som inte täcker upp intäkterna för fastigheten – och får därmed dra av denna del av räntan i inkomstslaget kapital.
Låt handelsbolag äga
Om fastigheten ger överskott och ägaren dessutom har annan näringsverksamhet som också ger överskott kan avkastningen från fastigheten belastas med egenavgifter till följd av att hela verksamheten bedöms i en och samma näringsverksamhet.
Därför kan det ibland vara bäst att fastigheten ägs av ett handelsbolag. Då kan avgifterna på överskottet av fastigheten begränsas till löneskatt, som är lägre än egenavgifter.
Om ägaren utnyttjar en del av näringsfastighet för eget bruk ska en beräknad marknadshyra deklareras som förmånsvärde i näringsverksamheten. Se bostadsförmån.
Försäljning
Försäljning redovisas som inkomst av kapital, om fastigheten ägs av privatpersoner antingen direkt eller genom handelsbolag. Om det samma år är underskott av näringsverksamheten får underskott dras av mot kapitalvinsten.
Reglerna om uppskov gäller inte näringsfastighet.
Kapitalvinst vid försäljning av näringsfastighet beräknas på liknande sätt som för på privatbostadsfastigheter. Av vinsten, skillnaden mellan försäljnings- och inköpspris, tas 90 % upp som skattepliktig inkomst för privatpersoner och i sin helhet om det är juridiska personer, t ex aktiebolag. Det betyder att skattesatsen vid försäljning av näringsfastighet är 27 % av vinsten, jämfört med 22 % för privatbostadsfastigheter.
Som alternativ till inköpspriset får 150 % av 1952 års taxeringsvärde användas, förutsatt att förvärvet skett dessförinnan. Vid försäljning ska dessutom följande beaktas:
Värdeminskningsavdrag (skogsavdrag för skogsfastighet): återförs i näringsverksamhet och gäller även för gåvotagaren, Rå 2011 ref 79.
Avskrivning mot investeringsreserv: återförs i näringsverksamhet.
Förbättringsutgifter
Förbättrande reparationer som skett upp till fem år före försäljning ska återföras till beskattning i näringsverksamhet. Förbättringsutgifter som är ny-, tilleller ombyggnad av näringsfastigheter läggs normalt på avskrivningsplan och dras av genom årliga värdeminskningsavdrag. Ombyggnader, exempelvis flyttning av väggar, får emellertid dras av på en gång om det behövs för verksamheten. Se värdeminskningsavdrag. Om utgifter för förbättrande reparationer och underhåll dragits av i näringsfastighet ska dessa ibland återföras till beskattning i näringsverksamhet när fastigheten säljs.
§ Aktiverade kostnader har fått dras av i en näringsfastighet (jfr Rå 2000 ref 26).
Exempel
En privatperson, som har köpt en näringsfastighet, för 1 milj kr, har dragit värdeminskningsavdrag med 40 000 kr och kostnader för förbättrande reparationer de senaste två åren med 500 000 kr. Fastigheten säljs för
2 milj kr. Som kapitalvinst tas upp 450 000 kr som motsvarar 90 % av skillnaden mellan försäljningspris och inköpspris inklusive förbättringskostnaderna. I näring redovisas återförda värdeminskningsavdrag, 40 000 kr, och även förbättringskostnaderna, 500 000 kr.
Värdeminskningsavdrag återförs endast om priset överstiger det skattemässiga restvärdet, som i exemplet är 960 000 kr (1 milj minus 40 000 kr).
Hyresgästers förbättringar
Om en hyresgäst bekostar en ombyggnad beskattas ägaren för värdet av förbättringen då hyresrätten upphör. Hyresgästen får avdrag genom värdeminskningsavdrag med 5 % per år när det gäller byggnad eller markanläggning. Vid hyrestidens slut medges avdrag med resterande belopp.
Råd för näringsfastighet
Skattefri försäljning
Om fastigheten i exemplet ovan säljs för 460 000 kr, exempelvis till eget bolag, behöver inte värdeminskningsavdragen återföras till beskattning. Det blir heller inte någon uttagsbeskattning trots att värdeminskningsavdragen skulle ha deklarerats i näringsverksamhet. Priset vid en sådan införsäljning kan alltså minskas med det belopp som ska återföras. Se uttagsbeskattning.
Från en eventuell kapitalvinst kan också dras det eventuella underskottsavdrag som redovisas samma år som fastigheten avyttras. Se även underskottsavdrag.
Höj hyran
En hyresgäst får alltså inte dra av förbättringskostnader på en gång. Alternativt kan hyresvärden stå för kostnaderna mot en motsvarande höjning av hyran.
Äga näringsfastighet privat eller i bolag?
Det är både för- och nackdelar med att äga en hyresfastighet privat jämfört med att låta ett bolag äga fastigheten, exempelvis får löpande överskott vid privat ägande beskattas som inkomst av näringsverksamhet och ger löneskatt vid passiv näringsverksamhet och egenavgifter vid aktiv näringsverksamhet och underskott i näringsverksamhet i vissa fall får kvittas mot tjänst eller sparas för kvittning ett senare år i samma näringsverksamhet.
För den som äger hyreshus som en kapitalplacering är det oftast bäst att äga fastigheten i ett aktiebolag som i bästa fall också har annan och vinstgivande verksamhet.
Skattefri överföring av näringsfastighet
Om fastighet överförs mot en ersättning som understiger taxeringsvärdet, utlöses inte någon vinstbeskattning. Kravet är att det kan ses som gåva. Om överföringen sker till ett bolag som ägs gemensamt med barnen, kan alltså säljaren få en skattefri ersättning lika med taxeringsvärdet. Bolaget kommer i gengäld att överta den latenta skatteskulden, då bolagets anskaffningsvärde för fastigheten kommer att tas över från säljaren. (Rå 2001 ref 2, jfr Rå 1993 ref 43). Domstolen har här funnit att om bolaget ägs till 40 % eller mer av andra än säljaren så är det en fråga om en förmögenhetsöverföring (gåva). Detta kan vara ett sätt att överföra en fastighet utan skattekonsekvenser till ett bolag, samtidigt som säljaren kan ta ut ett stort belopp från bolaget utan skattekonsekvenser.
En köpare av bolaget måste dock ta hänsyn till att det finns betydande latenta skattekostnader i bolaget, vilket kan ställa krav på reduktion av köpeskillingen. Det blir däremot inte gåva även om priset är lägre än taxeringsvärdet och avsikten snarast är att berika bolaget än ägarna. Se HD 2013-10-23, mål nr ö 5529-12.
För inkomst av näringsfastighet gäller också reglerna om periodiseringsfonder och expansionsfond.
