|
Avdrag
|
Uppskov med beskattningen finns i följande två situationer:
Bostadsbyte, när permanentbostad avyttras och ersättningsbostad anskaffas inom viss tid. Se nedan.
Andelsbyte, aktier byts mot andra aktier. Se aktiebyte.
Uppskov vid bostadsbyte - krav för att få uppskov Uppskov innebär att den skattepliktiga vinsten flyttas över till ersättningsbostaden. För uppskov krävs att samtliga dessa krav ska vara uppfyllda:
Ursprungsbostaden måste vid försäljningen vara en privatbostad (småhus eller bostadsrätt) som dessutom måste ha varit en permanentbostad - alltså inte fritidshus. För att räknas som permanentbostad måste man ha bott i den i minst ett år närmast före försäljningen eller under minst tre år av de fem senaste åren. Se permanentbostad. Den får inte skattemässigt ha klassificerats som näringsfastighet det året som avyttringen sker (RÅ 2003 ref 34).
Ersättningsbostaden ska normalt vara en villa eller bostadsrätt. Däremot behöver den inte vara privatbostad, varken vid förvärvet eller under innehavstiden. Den måste däremot vara en privatbostad när den säljs. Kravet är att man bosätter sig i ersättningsbostaden och att det är ett småhus, antingen på egen eller annans mark.
En näringsfastighet kan alltså räknas som ersättningsfastighet - tex om mer än hälften av en fastighet används som kontor och resten som bostad. En tomt godtas också, förutsatt att det byggs ett småhus på den. Detta gäller om tomten köpts tidigare än året före avyttringen, men då får inte priset för tomten räknas in priset för själva ersättningsbostaden.
Tiden har också betydelse. Ersättningsbostaden måste köpas senast 31 december året efter det att ursprungsbostaden sålts. Senast 2 maj året därpå måste du ha flyttat in. Ersättningsbostaden kan även ha köpts före försäljningen, men inte tidigare än året före försäljningen. Om den köpts tidigare, exempelvis ett fritidshus, får en tillbyggnad eller nybyggnation på fritidshuset räknas som ersättningsbostad.
Ä ven ny-, till- eller ombyggnad får inräknas i anskaffningsutgiften för ersättningsbostaden. Man får också välja ersättningsbostad om man under den aktuella tiden har köpt flera bostäder.
Om den som sålt en bostad dör innan en ny bostad har köpts medges uppskov om efterlevande make eller sambo uppfyller kraven på bosättning i en ersättningsbostad.
För att det ska bli uppskov krävs att uppskovsbeloppet är minst 50000kr. Vid expropriering går gränsen vid att vinsten är på minst 10000kr. Det blir då uppskov även om bosättningskravet inte är uppfyllt.
Genom att följa ett råd under tomt kan det gå att i praktiken få uppskov med kapitalvinstskatten vid försäljning av en tomt som styckas av från en permanentfastighet.
Sänkt gräns och räntebeskattning
Uppskovet får vara högst 1,45 milj kr. Om du under 2010 säljer med 2 milj i vinst så måste alltså 550000kr beskattas direkt.
När en bostad överlåts genom arv, gåva, testamente eller bodelning måste skatten på gamla uppskov normalt betalas. Det blir alltså inte uppskov när en fastighet överlåts till andre maken genom gåva eller bodelning inom äktenskapet. Undantag görs dock för bodelning efter skilsmässa och för arv till make, sambo eller barn, som är under 18 år vid dödsfallet.
Uppskovsreglerna har också ändrats när ersättningsbostaden är billigare än den man säljer. Om du säljer en bostad för 3 milj kr med 1,5 milj kr i vinst och köper en för 2 milj kr får du uppskov med endast en halv milj kr (vinsten minus mellanskillnaden).
Uppskov enligt de gamla reglerna omvandlas automatiskt till uppskovsbelopp. Men det går nu att frivilligt återföra de gamla uppskoven till beskattning vilket år man vill, även om ersättningsbostaden inte sålts.
En schablonskatt (ränta) ska läggas till varje år. Den är ca 0,5 procent på hela uppskovsbeloppet, även sådana som uppkommit vid försäljningar för flera år sedan. Den som har en uppskjuten kapitalvinst, alltså uppskovsbelopp, på 1 milj kr får betala därmed 5000kr i extra skatt varje år tills skatten på vinsten har betalts. Skatten på denna miljon är 220000kr, eftersom skattesatsen är 22 procent. Räntan på denna skattekredit blir då hela 2,27 procent, vilket motsvarar 3,24 procent i avdragsgill årsränta. Det bör observeras att uppskovsbelopp ska återföras vid bodelning och gåva mellan makar under bestående äktenskap. Se SKV 2010-05-31, 131 416292-10/11.
§ Två bostadsrätter som sammanslagits har inte godtagits, RÅ 2010 ref 55, räntebeskattning inte retroaktiv lagstiftning.
* RÅD
* Strunta i uppskov - och skatta av gamla
Med tanke på att årsräntan på skattekrediten är relativt hög samtidigt som marknadsräntan nu är mycket låg lönar det sig nästan alltid att betala av gamla uppskjutna kapitalvinster och aldrig ansöka om uppskov vid en försäljning. Ä ven för den som måste låna kan det löna sig att betala uppskovsskatt med tanke på den låga låneräntan. För att betala gamla uppskov kan man i årets deklaration begära återföring av tidigare års uppskovsbelopp.
Observera att detta råd förutsätter att dagens stränga regler består, och det finns chans att de mildras i framtiden.
* Spara uppskov om du räknar med förlust
Om du räknar med att i framtiden sälja din bostad med förlust kan du tjäna på att avstå ifrån att skatta av gamla uppskov. Skattesänkningen vid förluster är nämligen bara 15 procent av själva förlusten. Den skatteeffekten kan du öka till 22 procent.
Exempel: Du har 100000kr i uppskov som du skattar och får betala 22000kr i skatt. Om några år säljer du din nuvarande bostad med 100000kr i förlust - och får då 15000kr i skattesänkning. En total skatteförlust på 7000kr
Om du i stället sparar uppskovet tills den nya bostaden ska säljas kan det gamla uppskovet kvittas mot förlusten innan skatten räknas ut. Med 100000kr i förlust och lika stort uppskov blir det ingen skatt alls - alltså 7000kr bättre än om uppskovet skattats av i förtid.
Läs under fritidshus hur det kan gå att få uppskov om man säljer sin villa och flyttar till sitt fritidshus.
I deklarationen Den som söker uppskov ska deklarera försäljningen enligt huvudregeln, se privatbostadsfastighet - försäljning. Från vinsten räknas uppskovsavdraget av.
Den som inte hunnit köpa någon ersättningsbostad eller hunnit bosätta sig i en nyförvärvad bostad får göra ett preliminärt uppskovsavdrag som är lika stort som den skattepliktiga vinsten, dock högst 1,6 milj kr:
Om ingen ersättningsbostad köpts återförs uppskovsavdraget till beskattning. Samma konsekvens blir det om man inte bosatt sig på fastigheten i rätt tid (senast 2 maj 2011 för den som sålt en bostad med uppskov under 2010).
Om en ny billigare bostad köpts ska en del av det preliminära uppskovsavdraget återföras till beskattning.
Reglerna EU-anpassade EG-fördraget har inneburit att Sverige ändrat reglerna för uppskov vid bostadsbyte så att reglerna även gäller när man permanent flyttar till en bostad inom hela EES-området (EU-länderna samt Norge, Island och Liechtenstein). Reglerna gäller för avyttringar from 1 februari 2007 eller efter ansökan redan från 1 januari 2006.
Den som har förvärvat en ersättningsbostad utanför Sverige ska varje år styrka sin rätt att behålla uppskovet. Om den skattskyldige inte fullgör sin upplysningsskyldighet inom föreskriven tid kan förseningsavgift påföras.
|
