|
Nyttjanderätt till bostad i en fastighet ägd av en bostadsrättsförening (privatbostadsföretag) är privatbostadsrätt om den ägs av privatperson, i annat fall näringsbostadsrätt.
För både medlemmen och föreningen har det betydelse om det är en äkta eller oäkta bostadsrättsförening, som avgörs av den andelen som bostäder och som för en äkta förening måste vara minst 60 procent. Bruksvärdeshyran för bostäderna och i övrigt marknadshyran används för beräkningen.
§ Fördelning efter verkliga värden, RÅ 2008 ref 5, det är förhållandet vid kalenderårets början som avgör om det är en äkta eller oäkta förening, RÅ 2000 ref 59, RÅ 2001 ref 74, hyresrätter som görs om till bostadsrätter beskattas därför som oäkta om bostadsrätterna säljs under samma år.
Oäkta bostadsrättsföreningar är skattskyldiga fullt ut för fastigheten och övriga inkomster. Se näringsfastighet. En andel i en sådan förening beskattas inte på samma sätt bostadsrätt utan endast en andel i en förening. En försäljning beskattas på liknande som aktier med en vinstskatt på 30 procent och en förlust kan kvittas mot aktievinster. Den som flyttar till en sådan förening kan heller inte få uppskov med kapitalvinsten från en tidigare bostad.
För nyproducerade fastigheter finns en regel som innebär att föreningen ses som en äkta förening, även om den inte hunnit uppfylla kravet.
Föreningen måste ta ut marknadshyra av medlemmen, i annat fall är det fråga om en skattepliktig inkomst både för medlemmen och för föreningen.
Lättnadsregeln, som tidigare fanns för onoterade aktier, har fått vara kvar för andelar i oäkta föreningar tom 2011. Det innebär i praktiken att skatten på förmånsvärdet elimineras.
Ä kta bostadsrättsföreningar är skattebefriade med undantag för den kommunala fastighetsavgiften. Detta innebär också att föreningens räntekostnader inte blir avdragsgilla, då medlemmarna endast får dra av räntor på egna skulder. Ett sätt blir då att medlemmarna själva står för skulderna, exempelvis med ökade medlemsinsatser och egen upplåning. Många nybildade föreningar har låtit medlemmarna själva bestämma insatsens storlek. I äldre föreningar kan medlemmarna gemensamt besluta om en sådan ändring av föreningen.
* RÅD
* Så kan räntorna dras av
Om en bostadsrättsförening tar lån och delar upp räntan på bostadsrättsinnehavarna är det föreningen och inte de som betalat räntan som gör ränteavdrag. Ofta kan avdraget då inte utnyttjas. För att räntan ska vara avdragsgill för medlemmen, måste själva lånet ligga hos medlemmen och inte i föreningen. Däremot kan bostadsrätten användas som säkerhet för lånet.
* Föreningsstadgan och den ekonomiska planen avgörande
Oftast är bostadsrättsföreningens egna kapital inte individuellt anpassat till medlemmarna. Hyran bestäms av andelstalen, som i sin tur oftast styrs av lägenhetens storlek. Föreningens ränteutgifter blir därför en del av hyran och kan inte dras av som ränteutgift av bostadsrättsägarna. Alternativt skulle medlemmen själv kunna ta upp ett lån som lånades ut räntefritt till föreningen, mot att hyran sänktes. Den lösningen är förmodligen inte möjlig, utan det krävs att föreningen ändrar stadgar mm så att hyran också relateras direkt till vad var och en har satt in som insatskapital .
För en äkta bostadsrätt och privatpersoner gäller följande:
1. Vid uthyrning Inkomsten deklareras i inkomstslaget kapital. Se vidare uthyrning.
2. Vid försäljning Reglerna är likartade med vad som gäller småhus, som beskrivs under privatbostadsfastighet - försäljning. Vinstskatten är 22 procent och avdragseffekten vid förlust är 15 procent.
Överlåtelsen anses ha skett den dag då både säljare och köpare har undertecknat köpekontraktet, och beskattningen av vinst eller förlust ska ske samma år. En medlem kan även avsäga sig bostadsrätten, som ses att den sålts 0kr och ger rätt till förlustavdrag.
Vinsten eller förlusten, som skatten beräknas på, räknas ut så här:
Plus: Försäljningspris, inklusive lägenhetsutrustning som tex tvättmaskin.
Minus: Reparationsfond. Bostadsrättens andel av inre reparationsfond vid försäljningen.
Minus: Mäklararvode och andra försäljningsutgifter.
Minus: Anskaffningsutgift, inklusive lägenhetsutrustning. (Får också beräknas som 150 procent av förmögenhetsvärdet 1974). I anskaffningsutgiften får även inräknas fasta föremål, exempelvis kyl, spis, diskmaskin och tvättmaskin. Däremot ingår inte lägenhetsutrustning eller inre reparationsfond.
Minus: Inköpsutgifter och avgifter till föreningen vid köpet.
Minus: Förbättringsutgifter, tex tillbyggnad och nybyggnad, för de år de sammanlagt överstiger 5000kr för de senaste fem åren före försäljningen.
Minus: Kapitaltillskott, som betalats from 1974 (bostadsrättens andel av de amorteringar som föreningen gjort). Avdragsgillt bara de år då föreningens hela kapitaltillskott är större än 3000kr multiplicerat med antalet lägenheter. Hit räknas också lån som tas upp av föreningen för förbättringskostnader, minst 3000kr per medlem. Det krävs inte att kapitaltillskottet debiteras ut separat på medlemmarna.
Om en bostadsrättsförening försätts i konkurs eller träder i likvidation blir det också en avdragsgill förlust för medlemmen.
§ Återbetald avgift är skattefri, RÅ 1987:224. Ersättning för avflyttning ej avdragsgill, RÅ 1998 not 55.
Om den ene av två sammanboende makar eller sambor står som ägare till en bostadsrätt kan den andre i vissa fall anses ha dold äganderätt.
Läs under bostadsförmån om för- och nackdelar med att sälja bostadsrätten till det egna bolaget.
Se vidare uppskov.
Att köpa en bostadsrätt till marknadspris och därefter sälja den till barnen för underpris godtas inte som en avdragsgill förlust. Se blandat fång.
3. Vid ombildning Hyresgäster kan bilda en egen bostadsförening och därefter köpa fastigheten. Det krävs att minst tvåtredjedelar av antalet hyresgäster går med och förklarar sig intresserade av att ombilda till bostadsrätt (SFS 1982:352). En sådan förening har förköpsrätt när fastigheten byter ägare. Anmälan om att en sådan förening har bildats görs till tingsrätten.
4. Från bostadsrätt till äganderätt Medlemmarna i en bostadsrättsförening kan köpa ut fastigheten för att i stället äga den direkt. Det kan vara ett alternativ för exempelvis föreningar med radhus eller fjällstugor. Medlemmen överlåter då först bostadsrätten till föreningen och därefter skiftas fastigheten ut till medlemmarna. Se även ägarlägenheter.
Kapitalvinsten beräknas då enligt detta exempel:
n Ett bostadsrättsradhus har köpts för 100000kr. När bostadsrättsföreningens radhus görs om till äganderätt kan föreningen exempelvis föreslå att bostadsrätterna ska lösas in för beräknade marknadsvärden, exempelvis 400000kr. Skatten blir då 22 procent på 300000kr, alltså 66000kr. Därefter kan föreningen antingen sälja radhusen till medlemmarna eller skifta ut radhusen vid upplösning av föreningen. Om radhusen köps tillbaka kan medlemmarna begära uppskov med kapitalvinsten. Se uppskov.
§ Om föreningen har kapital över när den upplöses beskattas överskottet som kapitalinkomst när det delas ut till medlemmarna, RÅ 2010 ref 75. Se även SKVs styrsignal, 2010-11-03,131 627912-10/111.
5. Från oäkta till äkta bostadsrättsförening En oäkta förening innebär vissa nackdelar för medlemmarna, exempelvis att uppskov med vinsten inte kan medges. Oftast har föreningen lokaler i sådan omfattning att gränsen för bostäder underskrids.
Ett sätt att lösa problemet är att överlåta lokaldelen till en särskild förening, ekonomisk förening, som ägs av medlemmarna. Lokaldelen kan, exempelvis efter en ny fastighetsbildning, överlåtas för bokfört värde utan att det blir någon skatt.
§ Omvandling till äkta förening, RÅ 2006 ref 80, RÅ 2003 ref 61, RÅ 1990 ref 116.
6. Som näringsverksamhet En bostadsrätt, som inte är privatbostadsrätt, är näringsbostadsrätt. Vid vinst eller förlust ska den redovisas i inkomstslaget kapital om den ägs av en privatperson. Vinsten tas upp till 90 procent och förlusten dras av med 63 procent. Uppskov kan inte medges. Kostnaderna, exempelvis räntekostnader för bostadsrätten, dras däremot av i näringsverksamhet. Om den ägs av en juridisk person beskattas den i näringsverksamhet.
Läs under hyreslägenhet om byte av bostadsrätt mot hyresrätt.
* RÅD
* Med optionsavtal hamnar vinsten på rätt år
Att flytta fram exempelvis en bostadsrättsförsäljning går genom ett optionsavtal, där säljaren har rätt att sälja till en viss köpare. Parterna får dock inte binda upp varandra så att det framstår som ett färdigt. Köparen kan en rätt att köpa men den optionen bör dock avvika något från säljarens option. Optionsavtal är möjligt att träffa på lös egendom, däremot inte för fastigheter. Ett alternativ för fastigheter är att parterna träffar ett optionsavtal på aktier i ett bolag, som ska innehålla fastigheten som ska överlåtas. Istället för att utlösa optionen kan parterna komma överens om att föra över fastigheten antingen direkt eller genom transportköp (RÅ 2010 ref 48).
|
